· Yazar: Bursa Su Tesisatçısı Ekibi
Tesisat bakımı, çoğu evde arıza çıkana kadar düşünülmez. Oysa bakım giderinin arıza giderine oranı 1:5 ile 1:15 arasında değişir — yani yılda yapılacak düzenli bir kontrol, çıkması muhtemel bir patlamanın üçte birini bile tutmaz. Yaptığımız saha hesabında, yıllık basit bir bakıma 400-600 TL verenlerin, 10 yılda ortalama 3000-4000 TL acil arıza cebinden çıktığını görüyoruz; bakım yapmayanlar ise 10 yılda 15.000-25.000 TL'nin altında kalmıyor.
Bu yazıda ev, iş yeri ve apartman ortak tesisatı için pratik bir bakım takvimi çıkardık. Abartısız, gerçekten işe yarayan kontroller listesi.
Ev için yıllık takvim — bir defada toparlanabilir
Yılda 1 kez — genel kontrol (1,5-2 saat)
- Ana vana fonksiyonu. Yılda bir açılıp kapatılmazsa sıkışır; kritik anda kapatılamaz hale gelir. Saat yönünün tersine çevirip tam kapatın, sonra tekrar açın. Sızıntı var mı izleyin.
- Sayaç testi. Tüm muslukları kapatıp 30 dakikada küçük ibrenin hareket edip etmediğini kontrol edin. Gizli kaçağın erken tespiti.
- Tüm musluk ve bataryaların damlama kontrolü. Sesiz bir evde her birine kulak dayayın. Su birikintisi var mı altında?
- Rezervuar iç kontrol. Gıda boyası/pancar suyu damlatma testi (Su Kaçağı yazımızda detaylandırdık). Rezervuar iç takımının ömrü 8-12 yıl arasıdır.
- Kombi basıncı + petek hava alma. Soğuk petekler hava almak ister; yılda bir yapılmazsa ısınma verimi %20-30 düşer.
- Bulaşık ve çamaşır makinesi su giriş hortumu gözle kontrol. Çatlak, kabarma, pas. 5 yıldan eskiyse değişim zamanı.
- Yerine göre izolasyon kontrol — kış öncesi dış hatlar.
Yılda 2 kez — mevsimsel geçişler
- Sonbaharda (Ekim-Kasım): Kış öncesi donma önleme kontrolü. Balkon musluğu boşaltma, dış hat izolasyonu, sayaç kutusu koruması, kombinin servis bakımı.
- İlkbaharda (Mart-Nisan): Bahar temizliğinde tesisat da dahil. Havlupan peteklerde hava alma, bahçe sulama hattı test, rezervuar temizlik.
3 yılda bir — orta vadeli
- Batarya kartuş kontrolü (damlama başlamışsa değişim)
- Duş başlığı filtre temizliği (Bursa'da kireç nedeniyle yılda 1-2 defa)
- Boyler/güneş enerjisi tesisatı iç temizlik
- Pis su gider hatlarının jet temizliği (tıkanıklık sıklığı yüksekse)
10 yılda bir — büyük yenileme
- Galvanize borulu eski binalarda PPR/PEX yenileme — iç tesisatı tamamen değiştirmek
- Gömme rezervuar iç takımı proaktif değişim
- Boyler değişimi (tank korozyonu 10-15 yılda beklenir)
- Kombi değişimi (verim kaybı %20 üstüne çıktıysa)
İşyeri (ofis, küçük mağaza) için takvim
İşyerlerinde kullanım yoğunluğu eve göre yüksektir; batarya ve rezervuar daha erken yıpranır.
- 3 ayda bir: Lavabo tıkanıklık önleyici sıcak su geçişi, klozet tıkanıklık kontrolü, musluk filtrelerinin temizliği.
- 6 ayda bir: Ana hat basınç kontrol, sayaç test, rezervuar iç takımı inceleme.
- Yılda 1: Boru iç temizliği (su kireç oranı yüksekse), boyler bakım.
Restoran, kafe ve lokanta için
Yağ ve yemek artıkları nedeniyle gider tıkanıklığı ana sorundur. Yağ tutucu zorunludur ve bakım şöyle:
- Haftada 1: Yağ tutucu temizliği (yüzey yağı alma).
- Ayda 1: Yağ tutucu içi tam boşaltma, dip yıkama.
- 3 ayda 1: Mutfak gideri jet temizliği.
- 6 ayda 1: Ana kolon endoskopik kontrol.
- Yılda 1: Boyler, WC bataryaları, klozet iç takım genel kontrol.
Apartman ortak tesisatı — yönetim sorumluluğu
Apartmanda "bizim dairenin tesisatı iyi" yeterli değildir; ortak kolonlar ve ana bağlantılar bir daireyi değil tüm binayı etkiler. Yönetim olarak yıllık plan:
- Yılda 1: Ana sayaç kalibrasyon (belediye tarafından yapılır ama kontrol sizin sorumluluğunuzda).
- Yılda 1: Bodrum kolektör ve vana kontrol, sızıntı var mı, pas var mı.
- Yılda 1: Çatıda depo (varsa) iç temizlik + contaların kontrolü.
- Yılda 1: Hidrofor çalışma kontrolü, basınç ayar kontrolü.
- 3 yılda 1: Tüm kolonların endoskopik kamera kontrolü, özellikle eski binalarda.
- 5-10 yılda 1: Galvanize borularla döşenmiş eski binalarda kolon yenileme düşünülmeli.
Bakımın ekonomik mantığı — örnekler
Birkaç saha örneği:
- Nilüfer'de bir site: yıllık kolon kontrolü yapılmamış, 15. yılında ana kolon patlamış. 3 daire tavanı ve aydınlatma tesisatı hasar. Toplam tamir: 120.000 TL. Yıllık 5.000 TL bakım yapılsaydı 15 yılda 75.000 TL'de kalırdı ve patlama büyük olasılıkla olmayacaktı.
- Osmangazi'de bir mağaza: 5 yıl hiç kontrol yapmamış, lavabo gideri patlayarak dükkanı su basmış. Mal zararı + temizlik + tamir: 45.000 TL. Yıllık 2.000 TL'lik düzenli bakımla oluşması engellenebilirdi.
- Gemlik'te bir daire: rezervuar iç akması 2 yıl fark edilmemiş. Fatura farkı toplamı yaklaşık 4.500 TL. 15 dakikalık bir test ve 300 TL'lik iç takım değişimi hiç yapılmamış.
Kendiniz ne yapabilirsiniz?
Bu yazıdaki kontrollerin yarısı teknik bilgi gerektirmez — gözlem ve sabırla yapılır. Kalan yarısı (basınç ölçüm, kombi bakım, endoskopik kontrol) için profesyonel gerekir.
Yıllık bakım sözleşmesi yaptırmanın avantajı: sabit fiyat, planlı müdahale, acil durumda öncelik. Dezavantajı: tüm firmalar bu sözleşmeyi kaliteli sunmuyor — referans kontrol edin, sözleşmede kapsam kalemlerinin ne olduğu net yazsın.
Bakım sözleşmesinde aranacak maddeler
- Yıllık ziyaret sayısı (standart 1, kapsamlı 2 uygundur)
- Kontrol edilecek noktaların listesi (sayıyla, "tüm musluklar" gibi belirsiz değil)
- Tespit edilen arızalarda işçilik indirimi (%20-30 civarı sözleşme standardı)
- Acil çağrıda öncelik ve indirim
- Yıllık rapor — yazılı, fotoğraflı
- İptal hakkı, sözleşme süresi sonu şartları
İlgili hizmetimiz
Genel su tesisatı hizmetimiz kapsamında ev, işyeri ve apartman için yıllık bakım sözleşmeleri sunuyoruz. Tek ziyaretle tüm kontrol noktaları, yazılı rapor, bir yıl garanti. Ortalama bakım süresi ev için 1,5-2 saat.